Описанные вами обстоятельства можно включить в исковое заявление о фактическом принятии наследства, тем более что у вас есть подтверждение. Любое улучшение такого имущества, оплата долгов по нему, вложение средств — это поводы к требованию либо получения, либо увеличения доли. Наследник первой очереди — сын вашего брата в любом случае получит свою долю, но суд может рассмотреть ваши вложения и принять во внимание степень участия сторон в сохранении и улучшении имущества. Наличие доверенности можно считать положительным моментом, это доказывает, что вы действовали с ведома и согласия покойного брата, он понимал, что вы улучшаете имущество и защищаете его от возможных посягательств, занимаясь оформлением в собственность.